21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者楊娜娜上海報道
4月9日至10日，上交所將舉辦滬市REITs2025年度業(yè)績說明會——“打造REITs排頭兵”主題周。屆時，16單REITs代表項目將逐一召開業(yè)績說明會，向市場披露2025年的運營情況。
截至2026年3月末，滬市52只公募REITs已完成2025年年度報告披露。全年52只產(chǎn)品合計實現(xiàn)收入145億元，同比增長71%；可供分配金額合計88億元，同比增長42%。二級市場方面，2025年滬市REITs除權(quán)價格平均上漲6.3%，計入分紅再投資的復(fù)權(quán)價格漲幅為11.9%；全年累計分紅110次，分紅金額約78億元，較上年增長30%。
平均營收完成度100%，最高漲幅44.5%
即將參加本次業(yè)績說明會的16單REITs，在運營指標(biāo)上整體優(yōu)于市場平均水平。業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，這16單項目2025年平均營業(yè)收入完成度達100%，平均現(xiàn)金流完成度為103%。其中，唯品奧萊REIT以129%的營收完成度和138%的現(xiàn)金流完成度領(lǐng)跑全場；華潤有巢、廈門安居、京保REIT等租賃住房板塊產(chǎn)品亦紛紛突破100%關(guān)口，展現(xiàn)出較強的主動運營能力。
在二級市場表現(xiàn)上，16單REITs項目中絕大多數(shù)年內(nèi)實現(xiàn)正收益，復(fù)權(quán)平均漲幅約15.1%，顯著跑贏大盤。其中，九州通（600998）REIT以44.5%的年內(nèi)復(fù)權(quán)漲幅位居首位，物美消費（883434）REIT、上海地產(chǎn)REIT和京東（HK9618）倉儲REIT分別上漲40.8%、32%和22.7%。
投資者回報方面，16單REITs2025年合計分紅金額超過14億元，平均每單分紅近9000萬元。國家電投REIT、蘇交REIT、城投寬庭REIT分別分紅4.16億元、2.46億元和1.31億元，位列前三。從收益率看，產(chǎn)權(quán)類項目的年化現(xiàn)金流分派率大多在3%-4%之間，經(jīng)營權(quán)類項目的全周期（883436）內(nèi)部收益率也具備相應(yīng)配置吸引力。
值得一提的是，這16單REITs覆蓋了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、消費（883434）基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、能源（850101）和交通六大細分賽道。其中，消費（883434）板塊項目平均出租率為98%，租金收繳率接近100%；租賃住房板塊出租率維持在95%高位且租金收繳率達100%；能源（850101）板塊全年結(jié)算電量超過40億千瓦時，其中國家電投REIT占比約30%；東久REIT、京東（HK9618）倉儲REIT等產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目更實現(xiàn)了滿租運營。激勵到人最高85%、擴募后規(guī)模最高近三倍
在運營業(yè)績之外，這16單“排頭兵項目”在治理機制、激勵約束、擴募及信息披露等方面進行了積極探索。
在原始權(quán)益人履職方面，越來越多的產(chǎn)業(yè)方開始從戰(zhàn)略高度審視REITs平臺價值。九州通（600998）醫(yī)藥集團于2025年4月任命集團副總經(jīng)理擔(dān)任REITs首席運營官，并制定了專項履職規(guī)范；臨港集團在集團內(nèi)部設(shè)立了常態(tài)化REITs專班機制，由管理層參與重大決策。
激勵約束機制的市場化改革同樣取得實質(zhì)性進展。臨港REIT規(guī)定將績效運管費的30%直接激勵至崗位個人，東久REIT的這一比例為85%，特變REIT等項目也在2025年落地了類似的個人激勵安排。
擴募作為REITs資產(chǎn)上市平臺的重要機制，在排頭兵項目中尤為突出。臨港REIT率先推出“研發(fā)辦公+工業(yè)廠房”混包擴募模式，資產(chǎn)規(guī)模從首發(fā)時的9.1億元躍升至26.4億元，擴大至近三倍；東久REIT完成首單民營產(chǎn)業(yè)園REITs擴募；京東（HK9618）倉儲REIT成為首單實施二次擴募的民營公募REITs。華潤有巢REIT通過向原持有人配售完成擴募。此外，京保REIT完成了首單租賃住房REITs擴募，廈門安居REIT擴募已獲批待發(fā)售，外高橋（600648）REIT、城投寬庭REIT、地產(chǎn)租住REIT也已發(fā)布擴募公告。
信息披露質(zhì)量和投資者關(guān)系管理的提升同樣可圈可點。凱德商業(yè)REIT在年報中對底層資產(chǎn)所在區(qū)域市場和運營舉措做了詳細分析，并設(shè)立了專屬REITs官網(wǎng)，在信披透明度和可讀性上起到示范作用。蘇交REIT全年舉辦了4次投資者活動，物美消費（883434）REIT、國家電投REIT等也常態(tài)化組織了投資者走進項目實地調(diào)研，大大加強了與投資者的溝通。
更重要的是，在多層次REITs市場建設(shè)方面，排頭兵項目也先行先試。上海地產(chǎn)、凱德、唯品會（VIPS）均已申報商業(yè)不動產(chǎn)REITs，臨港、東久、京東（HK9618）、外高橋（600648）和凱德等均已發(fā)行或推進機構(gòu)間REITs產(chǎn)品，探索“公募+機構(gòu)間”雙輪驅(qū)動的REITs平臺發(fā)展模式。這些創(chuàng)新為未來更多存量資產(chǎn)的培育和盤活提供了可復(fù)制的路徑。上交所REITs市值規(guī)模占市場近七成
從上述16單項目的實踐來看，中國公募REITs市場正在經(jīng)歷從“重發(fā)行”到“重運營”、從“單項目上市”到“資產(chǎn)平臺打造”的深層轉(zhuǎn)變。截至目前，上交所REITs市場已成為亞洲重要的REITs交易中心之一，上市產(chǎn)品53只，總市值規(guī)模占全市場比重接近七成。經(jīng)過近五年的探索與積累，一批經(jīng)營穩(wěn)健、治理規(guī)范、回報可觀的標(biāo)桿項目正在形成。
4月9日至10日的“打造REITs排頭兵”業(yè)績說明會，是對這16只REITs2025年運營情況的集中展示。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解到，4月13日至17日、20日至24日，滬市REITs還將以行業(yè)主題周的形式繼續(xù)舉行2025年度業(yè)績說明會。
隨著更多項目完善治理安排、激勵機制、擴募路徑和信息披露標(biāo)準(zhǔn)，REITs市場在盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資方面的功能有望得到更充分的發(fā)揮。
